GModG: Wohnungswirtschaft warnt vor Modernisierungsbremse

Berlin (energate) - Die Wohnungswirtschaft sieht im Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) zwar "richtige Ansätze", kritisiert ihn jedoch als insgesamt zu bürokratisch, zu kleinteilig und mit erheblichen Risiken behaftet. GdW-Präsident Axel Gedaschko warnte in einem Gastkommentar für energate, zusätzliche Nachweispflichten und unklare Kostenrisiken könnten Investitionen in die Wärmewende im Gebäudebestand ausbremsen: "Wer die Wärmewende beschleunigen will, darf Wohnungsunternehmen nicht mit praxisfernen Einzelvorgaben ausbremsen."

Nach Auffassung der Wohnungsbranche greift der Gesetzentwurf zu kurz, weil er zu stark auf Einzelgebäude fokussiere. Entscheidend sei vielmehr die Klimawirkung ganzer Bestände und Quartiere. "Das Recht muss zulassen, Klimaschutz über Gebäude, Bestände und Quartiere hinweg nachzuweisen", fordert Gedaschko. Diese Forderung unterstützten auch die Bundesländer bei ihrer Befassung im Bundesrat. Gedaschko schlug dafür "echte Experimentierklauseln" vor, um innovative Lösungen unter realen Bedingungen erproben und anschließend in die Regulierung überführen zu können.

Reiche verspricht mehr Entscheidungsfreiheit

Die Bundesregierung hat den Entwurf für ein Gebäudemodernisierungsgesetz am 11. Juni in erster Lesung in den Bundestag eingebracht. Nach dem viel kritisierten "Heizungsgesetz" von Robert Habeck (Grüne) soll es nach den Versprechungen von Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) für mehr Technologieoffenheit und Investitionssicherheit sorgen. Die Menschen könnten wieder selbst entscheiden, wie sie ihr Haus beheizen und modernisieren wollen, sagte sie im Bundestag.

Kritik entzündet sich vor allem an der Biotreppe, die den Einbau neuer Öl- und Gasheizungen wieder ermöglichen soll. Die Frage ist, ob es zum einen überhaupt genug Biomethan für die Heizung gibt, zum anderen wie hoch die Mehrkosten sind und wer sie tragen soll. Laut Entwurf sollen sich Vermieter aus Gründen des Mieterschutzes an den Kosten beteiligen, ebenso an den CO2-Kosten und den Gasnetzentgelten. Dies hatte die SPD in den Entwurf hineinverhandelt. In der Wohnungswirtschaft stößt dieses Ansinnen auf heftiges Kopfschütteln. "Mit der geplanten Kostenaufteilung ist die Alternative Gas- und Ölheizung tot. Das Risiko übernimmt niemand", sagte ein Manager eines großen städtischen Wohnungsunternehmens, der nicht namentlich genannt werden wollte. 

Wohnungsgesellschaften setzen auf Modernisierung

Wohnungsgesellschaften, bei denen sich energate umgehört hat, sehen sich schon lange auf Modernisierungskurs und wollen in erster Linie mehr Planungssicherheit. "Vonovia wird bis 2045 klimaneutral", betonte eine Sprecherin des Bochumer Immobilienkonzerns, größter privater Wohnungsvermieter in Deutschland. "Seit 2013 investieren wir kontinuierlich in unseren Bestand", so die Sprecherin. Mit einem Anteil von weniger als drei Prozent habe Vonovia in Deutschland nahezu keine Gebäude mehr in den schlechten Energieklassen G und H - im bundesweiten Durchschnitt seien es 16 Prozent.

Für die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte Wohnstadt (NHW) mit Sitz in Frankfurt am Main, das größte Wohnungsunternehmen in Hessen und in den Top 10 der bundesdeutschen Wohnungswirtschaft, ist entscheidend, dass die Reform nicht zu einer Verlangsamung der Transformation führt. Die NHW habe sich bereits vor Jahren auf einen klaren Klimapfad festgelegt, erläuterte ein Unternehmenssprecher. "Unsere Strategie orientiert sich am sogenannten Praxispfad zur CO2-Reduktion im Gebäudesektor." Dieser Ansatz setze auf eine schnelle Defossilierung der Wärmeversorgung und auf maßvolle energetische Maßnahmen an den Gebäuden.

Biotreppe mit Fehlanreizen 

"Vor diesem Hintergrund sehen wir es kritisch, wenn politische Signale den Einsatz fossiler Technologien im Gebäudebestand länger ermöglichen oder Investitionsentscheidungen erneut in eine Phase der Unsicherheit führen", so der NHW-Sprecher. Solche Entwicklungen könnten zu Fehlanreizen führen - etwa zu Investitionen in Heizsysteme, die in wenigen Jahren wirtschaftlich oder klimapolitisch nicht mehr tragfähig sind, sagte er mit Blick auf die Biotreppe.

Dem Einbau von Öl- und Gasheizungen erteilt NHW eine Absage: "Wir setzen weiterhin auf den Ausbau erneuerbarer Wärmeversorgung, auf Wärmepumpen oder Fernwärme, grüne Stromversorgung und quartiersbezogene Lösungen." Auch bei Vonovia heißt es: "Das Gesetz ändert an unseren Plänen nichts." Vonovia werde auch künftig neben der energetischen Ertüchtigung der Gebäude auf Wärmepumpen, Nahwärme- und Fernwärme-Anschlüsse setzen. Aktuell seien 37 Prozent der rund 470.000 deutschen Mieteinheiten an die Fernwärme angeschlossen, bis 2030 könne die Quote auf 58 Prozent gesteigert werden. 20.000 Wohnungen könnten zudem bis 2029 über sogenannte Wärmepumpen-Cubes unabhängig von Gas und Öl beheizt werden.

Wie werden Hybridsysteme gestellt?

Die börsennotierte LEG-Immobilien-Gruppe aus Düsseldorf sieht in dem Regierungsentwurf einen "wichtigen Schritt hin zu mehr Technologieoffenheit, praxistauglicher Wärmeplanung und einem stärkeren Quartiersansatz" in der Gebäudemodernisierung, so ein Sprecher. Für echte Planungs- und Investitionssicherheit sieht aber auch die LEG noch Nachbesserungsbedarf.

Das Immobilienunternehmen setzt in seiner Dekarbonisierungsstrategie "in vielen Fällen" auf bivalente Hybridsysteme - also Wärmepumpen mit unterstützendem Gaskessel für die Spitzenlast. Von den Unwägbarkeiten der Biotreppe sehe sich das Unternehmen bis 2040 zwar weniger stark betroffen. "Voraussetzung ist aber eine auslegungssichere Klarstellung, dass solche Hybridlösungen nicht durch zusätzliche Kosten- und Abrechnungsregeln benachteiligt werden - insbesondere kein Anknüpfen allein daran, dass ein Gaskessel mit verbaut ist."

Die LEG befürchtet, dass die Hybridheizung langfristig in die Kostenteilung der Biotreppe "hineinrutschen" könnte und fordert Vertrauensschutz für bereits eingebaute Anlagen. Die Aufteilung von Kosten- und Verantwortung bei der Biotreppe sieht auch der GdW kritisch: "Eigentümer können nicht für Markt-, Liefer- und Nachweisrisiken haften, die sie gar nicht beherrschen", so Gedaschko, verteilt werden dürften nur tatsächliche Mehrkosten.

Bundestag kann für Praxistauglichkeit sorgen

Insgesamt mahnt die Branche verlässliche und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen an. "Für Vermieter ist es wichtig, dass durch das Gesetz nicht weiterer bürokratischer Aufwand entsteht", so die Vonovia-Sprecherin. Und der GdW-Präsident betont: Deutschland dürfe europäische Vorgaben nicht durch zusätzliche nationale Anforderungen verschärfen. Der Bundestag habe nun die Chance, das Gesetz praxistauglicher zu gestalten. "Die Wärmewende braucht Verlässlichkeit, Kostenkontrolle und weniger Bürokratie", so Gedaschko - nur dann bleibe sie für Unternehmen umsetzbar und für Mieter bezahlbar. Neben den Fragen zur Praxistauglichkeit gibt es mit Blick auf den Klimaschutz auch verfassungsrechtliche Bedenken. /tc

Den Gastkommentar von GdW-Präsident Axel Gedaschko lesen Sie im Add-on Gas & Wärme.